2007年10月1日起，《物权法》开始实施。《物权法》与老百姓密切相关，《物权法》是规范财产的归属和利用关系的法，涉及每一个人。
《物权法》与广大群众的切身利益密切相关。随着改革开放、经济发展，人民群众生活普遍改善，迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。《物权法》明确并保护私人所有权、业主的建设物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权……
《物权法》是全国人大立法史上审议次数最多的法律草案，也是从法律上明确保护私人财产的一项重要举措,《物权法》就是要通过物权制度，巩固劳动者和企业的物质利益，从而调动亿万人创造财富、爱护财富、积累财富的热情。
记者就人们普遍关心的问题，走访了相关人士，通过对事件的分析，使人们更直接地了解《物权法》。
登记后，房子才真正属于你
事件：小李和小张经过4年的恋爱，终于要买房子结婚了。经过几个月的奔波，他们和家人在某小区看中了一套住房，和开发商定下了合同。等过了一个星期，小李筹了首付款，兴冲冲地去办相关手续时，开发商才告诉他，这套房子已经卖给其他人了，房产证也办下来了。小李没想到是这样的结果，他非常生气，可不知道该怎么办。
法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。
比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。
关于电梯费的困惑
事件：张先生在一个小区里买了一套房，房子是一楼。他住进后不久，在交物业费时，发现其中有电梯费一项，便找物业公司交涉，张先生认为自己住在一楼，从不用电梯，就不该交物业费。物业公司的人说：“你在楼里住，说不定什么时候就会用到电梯，怎么能不交电梯费？”张先生一听：“那好，我向你们保证，以后绝不用电梯，你们也别收我的电梯费。”
其实不光张先生，很多住在较低楼层的业主，可能也会有这样的困扰。那么，物权法对此是怎么规定的呢？
这涉及建筑物区分所有权问题。对于住在楼房里的业主来说，除了对自家屋里那部分空间有所有权，对楼道、电梯，以至小区里的道路、花园等等是否也有所有权呢？要知道，很多部分，是列入公摊面积，收了业主钱的。但如果大家都交了钱，都有权利，权利又如何行使，才不至于互相“打架”？这些问题如果不搞清楚，纠纷和麻烦就会不断。
法律规定：《物权法》规定，业主除了对自己的房子享有专有的所有权，对共有部分也享有共有和共同管理的权利。这就明确：专有和共有、共管的权利共同构成了业主的“建筑物区分所有权”。但仅此显然不够，不同业主的建筑物区分，所有权往往重叠在一起，因此，规范其行使尤显重要，《物权法》对此有更具体的条款规定。
解析：对于费用问题，《物权法》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积确定。
按照这个规定，张先生住一楼该不该交电梯费问题就很明确了。如果购房合同里或者全体业主有明确约定，就按约定处理，否则，根据法律，电梯属于建筑物的附属设施，产权属于全体业主，无论你是否实际使用，都应该分摊费用。而且《物权法》特意规定，对共有部分的义务，不能以放弃权利而不履行。
关于拆迁、征地的补偿
事件: 关于拆迁、征地的补偿是目前征地、拆迁环节中存在的问题，有的人的切身利益受到侵害，有的地方甚至出现了钉子互，《物权法》出台后，将更有利于保护各方的合法权益。
法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，《物权法》明确规定，此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。
同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
异议登记后要起诉
事件：小王与恋人小李共同购房，房产证办好后，小李发现房产证上只有小王一个人的名字。
法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
解析：小王与恋人小李决定共同购房，可是，后来发现只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦做了异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。
住房满70年后怎么办
事件：市民杨某一直有个疑问：“70年年限到期后，我们的住房怎么办？”住宅用地使用权期间届满后如何处理？这也是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。现在，根据《物权法》的规定，人们的这块心病就可以解除了。
法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。
解析：我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。《物权法》明确规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。这就从根本上解除了住宅所有权人的担忧。
善意取得财产可不归还
事件：马某和吴某结婚后同甘共苦，除了现有的住房外，还购置了某小区的一套一百多平方米的住房。原本以为生活就可以这样平静地过下去，可随着生活条件的好转，马某渐渐觉得妻子太土气，配不上自己。后来马某将一百多平方米的住房在妻子不知道的情况下卖给了他人，并将钱款挥霍。吴某知道后决定起诉到法院。《物权法》实施后，买房人的权益能得到保护吗？
法律规定：受让人受让不动产或者动产时是善意的，就可以取得该不动产或者动产的所有权。
解析：这次物权法特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。很多国家都是规定动产才可以适用善意取得，我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
比如上述的事件，夫妻共同买房，但是房产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。
悬赏承诺应当兑现
事件：张某悬赏找寻丢失的钱包，当拾得人交还钱包时，张某不肯支付报酬。交涉不成，遂起诉讼。类似的案子发生不少，由于法无明文规定，各地法院判决不一，有的判遗失人要支付报酬，有的判不支付。
法律规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
解析：明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用。我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。这种情况下，明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬。权利人悬赏寻找遗失物的，应当按照承诺支付报酬。这等于认可拾金不昧的人索要回报。这样规定，回应了司法审判的现实需要，却对提倡拾金不昧的传统道德提出了挑战。
财产被毁损怎么办
事件：曹大娘家住在城中区，她家的房子是平房，还没有拆迁，由于房屋临街，房檐比较低，一辆大货车倒车时，不慎将曹大娘家的房檐撞坏了，曹大娘要司机赔偿，可是，司机认为是房檐妨碍了他，两人争执不下。
法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
解析：物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内，撞坏了民宅，那就可以要求恢复原状。不能恢复的，可以要求赔偿。
相邻而居要提供方便
事件：小王和楼下的邻居一向不和，一天，邻居家的水管堵了，问题可能出在小王家，邻居敲开小王家的门，请小王检查一下水管，可是被小王拒绝了。
法律规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
解析：此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间的纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。
采光权、通风权受到法律保护
事件：近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于阳光权引发的纠纷日益增多。
法律规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
解析：将阳光权、通风权、采光权等写入《物权法》，是将公民权利进一步细化。此前有过很多类似案例。例如，两幢房子之间间距狭窄，前幢大楼在屋顶树起大广告牌，影响到了另一幢房子的阳光照射。这时，居民可到法院诉讼，要求前幢大楼拆除广告牌等。
拾到财物应当及时通知权利人
事件：生活中，偶尔会拾得他人的遗失物，对拾得遗失物，《物权法》有什么相关的规定呢？
法律规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
解析：草案此前规定，拾得遗失物起20日内通知权利人领取，或者送交有关部门。但可能考虑到实际情况，觉得过于严格，把时间限期去除了。
可以用仲裁解决
事件：物权法对物权的保护作了比较详尽的规定，那么，物权一旦受到侵害，人们有哪些途径可以解决问题呢？
法律规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
解析：增加了仲裁这一解决途径。
三人合伙买车，两人同意即可转卖
事件：三个朋友合买一辆出租车，每人出资三分之一，甲开车出了事故后，乙和丙打算把车子转租给别人开，但甲不同意。按照以前，这种情况就不能转租了，但现在只要乙和丙两个人都同意，车子就可以转租。
法律规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
解析：共有分为共同共有和按份共有两种，共同共有没有明确的份额，多数存在夫妻等家庭关系中，对于共同共有的处分，就要求全体权利人都同意，而此次规定，按份共有的话，如果要处分，只要三分之二以上的权利人同意就可以了。这一规定，可以适用于按份共有的其他财产。
抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法
事件：有的人在急需用钱时往往病急乱投医，为了应急，什么条件都不得不答应。比如,张三的母亲病重急需手术，张三在迫不得已的情况下向韩某借钱。后韩某提出，如果张三在一个月后不能还钱，张三就要将车子给他。流质抵押条款在生活中较为常见，极易导致不公平。所以，法律予以了禁止。
法律规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
解析：约定债务未履行时抵押财产归债权人所有的条款，在法律上叫做流质抵押条款。这种条款是被禁止的。比如，有人为了应急需向朋友借钱，朋友提出如果一个月后不还钱就可以把他的车子拿走。按照《物权法》的规定，这种约定是无效的。
车库首先满足业主
事件：某住宅小区的开发商在销售房子时，表示小区内有公共停车位。但在房屋交付后，开发商却把楼前的公共用地挪作他用，业主的车无处停放。
法律规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
解析：尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。
法律规定“首先满足业主的需要”。“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
分割共同财产，风险可分摊
事件：钱某和赵某准备离婚，两人因共同财产的分割起了争执。一怒之下，赵某决定将财产分割，一人一半，这其中甚至包括被子、脸盆、床等日常生活物品。
法律规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。
解析：没有共有物权收益、处分的表决权制度，很容易造成共有物的处分、修缮都相互扯皮，造成了废置、浪费的情况。如对一幅画分割，不可能一撕两半，只能一方得画，另一方得钱，或者进行拍卖，拍卖所得的钱按照比例分割。一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。(作者:杨尚燕)
法官解读《物权法》
公私财产平等保护
林建平(西宁市中级人民法院法官)：舆论普遍认为，《物权法》的最大“突破”和亮点是“公私财产平等保护”原则，在百姓最为关注的一些利益保护问题上作出明确规定。《物权法》属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。《中华人民共和国物权法》规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律还进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
我国《宪法》规定：“国家实行社会主义市场经济。”公平竞争、平等保护、优胜劣汰，是市场经济的基本法则。为了适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会进一步明确：“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利。”即使不进入市场交易的财产，宪法也明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权都应当给予平等保护。但平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。
正确处理相邻关系
马汝慧(西宁市中级人民法院民一庭副庭长)：日常生活中，邻居之间有时会发生纠纷，在构建和谐社会的今天，《物权法》对解决这些纠纷提供了依据。相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系，一方的权利称为“相邻权”。
处理相邻关系应遵循四项原则：第一，有利生产原则。处理相邻纠纷时把有利生产放在重要地位，既要化解矛盾，又要把生产的影响降低到最小限度,充分考虑相邻权利人的利益，文明施工，避免粉尘、噪音、污染气体排放，竣工后及时清理现场，尽量减少生产给相邻权利人造成妨碍和损害，并对遭受损害的相邻权利人及时给予赔偿。
第二，方便生活原则。相邻关系的最大特点就是与人民群众的生活密切相关。充分考虑相邻权利人的生活方便，尤其注意保护相邻权利人的生存权。譬如，企业排放有害气体，严重危害环境的，应立即停止妨害；二是合理限制或者延伸自己的权利，方便相邻权利人的生活。如，农村实行土地承包后，张三因其土地被他人的土地包围，必须在李四的土地上通行。此处通行权限制了李四的土地使用权，而对张三则是权利的延伸；三是合理安排，不得把自己的方便建立在相邻权利人的不便上。
第三，团结互助的原则。相邻各方不仅是平等的民事主体，而且是互助协作的关系。贯彻这一原则，要把握以下四点：一要坚持与邻为善，以邻相伴；二要相互替对方着想，为相邻权利人提供力所能及的帮助；三要保持忍让和克制；四要遇事通过友好协商解决。
第四，公平合理原则。
正式确立地役权法律制度
樊又红(西宁市中级人民法院法官)：《中华人民共和国物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”
在《物权法》出台之前，我国没有地役权的相关法律规定，仅在《民法通则》中有相邻关系的规定，但这些规范远远不能适应复杂多样的基于不动产更有效利用的法律关系的调整。地役权法律制度，意味着我国《物权法》正式确立了地役权法律制度。地役权是对相邻关系的一种突破，地役权与相邻关系作为彼此独立的法律制度，二者各具内涵，其共同之处在于：均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在规范目的与制度构成上有着类同之处，涉及到的内容，诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重叠，或有所交叉。
规定更完善
柳香芳(西宁市中级人民法院法官)：《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，可以说《物权法》是我国一部民事基本大法。既然它属于民法范畴，又是规范财产关系，调整物的归属和利用的法律，而我国已颁布的一些民事法律中已有关于财产关系、物的相关规定。那么《物权法》与其他民事法律有哪些联系与区别呢？
首先，两者既有联系又有区别的方面主要表现在：一、从条文来看，《民法通则》关于物权方面的规定有十几条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)与物权有关的规定只有二十多条，而《物权法》有两百多条，比以往的规定要多出很多。二、从内容来看，我国的《民法通则》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律对所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、质权、留置权等物权作了不少规定，但《物权法》对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要的问题都作出了规定，因此比以往的法律更加详细、系统和完善。
其次，两者比较明显的区别是《物权法》增加了以往民事法律中没有的新规定：一、《物权法》依据宪法修正案关于公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依法保护公民的私有财产权和继承权的原则，对私有财产的规定更加细致和具体，体现了物权法给予各种财产以平等保护的立法精神和国家对私有经济的保护力度越来越大的立法趋向。二、物权法以专章规定了业主的建筑物区分所有权，对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰。首次通过法律层面上的对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计，对我国住房制度改革和高层建筑物的大量出现的现实具有重要意义。三、物权法增设了地役权制度。在物权法出台之前，我国没有地役权的相关法律规定。物权法正式确定了地役权法律制度，这是对相邻关系的一种突破，因其具有极大的私法自治度充分发挥了地产的社会经济效益，实现对当事人利益的最大限度调整。
既然《物权法》与其他的一些民事法律在规定的内容上有相同、相似或交叉之处，在审判实践中就必然会涉及法律冲突时的适用问题。但总的来说，应遵循三个重要规则判断和选择适用的法律：一是“上位优于下位法”；二是“特别法优于普通法”；三是“后法优于前法”。*(作者:张晓娟)
