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【聚焦两会】青海房地产发展还缺哪些“料”

来源:海东时报    作者:陈钰月    发布时间:2018-02-01 11:25    编辑:朱月琴

  (摄影:张傲)

 

  青海新闻网讯 近年来,房地产行业为青海经济社会发展带来了持续的动力,同时也带动了青海省其他行业的发展与繁荣。但是,青海房地产业发展不均衡等问题也显而易见,如何确保青海房地产行业持续健康发展,在今年省两会上引起不少代表、委员的热议。

  省城地产“一支独大”

  据了解,我省房地产业的发展始于1990年,随着商品房建设投资逐步扩大,房地产业的规模也逐步增加。2011-2014年,全省商品房销售面积1419.85万平方米,比“十一五”时期增长54.3%,商品房销售额593.36亿元,比“十一五”时期增长1.5倍。从这几年的发展来看,青海省的房地产行业一直处于上升趋势。特别是自2015年以来,青海省在房地产发展中改革破解发展的难题,出台了《关于进一步提高住房公积金使用效率的通知》《关于促进房地产去库存的实施意见》等一系列有关房地产市场的文件,青海房地产业进入发展快车道。然而,青海房地产业发展并不均衡,民建青海省委在今年省两会上提交提案指出,青海省房地产开发投资与全国走势大体趋同,但同比增速始终高于全国,省内各地投资分布则呈现以西宁一家独大的局面。相关数据显示,2016年,青海省房地产开发完成投资396.92亿元,同比增长18.13%,占社会固定资产投资的比重为11.23%。“十二五”以来,从纵向历史时间序列看,青海省房地产开发投资年度同比增幅整体呈现阶梯下降趋势;从横向与全国对比看,青海省房地产开发投资年度同比增幅走势大体与全国一致;从省内各地比较看,西宁依然“一支独大”,紧随其后的海东完成投资仅为60.92亿元,其余市、州完成投资均在10亿元以下。

  州县去库存压力大

  数据显示,近年来青海房地产销售整体呈回暖态势,去库存化周期总体适中,不存在“高库存”压力。

  截至2016年末,青海省商品住房库存面积为513.96万平方米,较上年末下降31.4%,库存去化周期为12.1个月,基本接近由市场一般经验确认的8-10个月的合理库存区间。西宁商品住房库存面积274.65万平方米,库存去化周期为8.5个月,低于2016年末全国平均去化周期8.9个月的平均水平,显示整体库存压力已明显趋缓。但是,青海省地处西部地区,很多房地产业并没有足够的投资资金,整体实力不强,大多数是小规模企业,无法与大房地产企业抗衡。此外,受特殊地域因素限制,部分市、州去库存压力较大。受居住和配套条件差等影响,近年来市、州原本供需大体对接的商品房需求群体逐渐被分化,部分转为更“划算”的租房需求,更多则将购房需求移至省会西宁。按照2016年12月成交量计算,海南州和海东市商品住宅去库存化周期分别达35.5个月和18.2个月。尤其是海东市,2016年库存量占到全省的32.6%。

  预警机制防空置率

  对此,民建青海省委在提案中建议,应做好房地产规模控制,建立预警机制,加大对一些商品房建设规模的控制,给商品房准确定位,使得商品房更加适合住户的心理预期。对价格临近盈亏平衡点仍出现销售困难的住宅,可考虑减免滞纳金、税费和地价。对于因地段、设计与结构不合理的积压楼盘,可考虑政府适当补贴用作廉租房。与此同时,要积极推动二手房市场的建设,形成二三级市场联动局面,通过卖旧买新,消化部分空置房。调整目前住房供应结构,加强中低价位住房的供应比例,避免由于供应结构不合理而导致新的住房空置问题。此外,应支持和培育房地产中介企业,规范其服务行为,端正其服务态度,让其更加专业、积极、向上,在潜移默化中获得客户信任,不再出现信任危机,活跃房地产的二三级市场。

  产业升级控制风险

  民建青海省委在提案中建议,青海省房地产企业需要不断扩大规模,提高企业管理者的管理水平,提高企业员工的专业技能水平,加强管理,使得青海省的房地产企业的整体实力上升,提高核心竞争力。同时,应创新保障性住房供给模式,推动空置商品房转保障房。在经济下行压力较大情况下,建议采取通过房屋价格评估,将部分积压的商品住房转化成保障房使用,其中的房屋买卖和租赁差价,可利用财政资金给予补贴或者政府购买的办法解决,从而在完善保障性住房体系的同时,加速消化商品住房库存。此外,应加快产业结构转型升级,增强对外来就业人口的吸纳能力。产业升级是地区发展的主要驱动力,城镇化必须和产业结构升级并行推进,如果缺乏产业支持,人口严重流失,房地产库存和市场风险将进一步加大。因此,应加快青海特色的产业转型升级步伐,打造产业核心竞争力,既能发挥对就业人口的吸附力,支撑长期稳定的住房需求,也能通过培育新的经济增长点摆脱房地产依赖。民建青海省委在提案中认为,对于青海房地产问题,不仅要重视市场的地产产权、地产开发、地产价格等,还要重视房地产的物业管理和完善房地产市场法规。只有好好制定科学合理的市场规则,建立健全房地产政策规则,打造一个公平公开的竞争机制,才能让更多的房地产企业参与进来。

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