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在建小区物业费到底该不该收
——晚报“关注身边的物业”系列报道之四

来源:西宁晚报    作者:张国静    发布时间:2019-05-06 08:19    编辑:田才

  青海新闻网·青海新闻客户端讯 晚报“关注身边的物业”系列报道,成了近期西宁百姓热议的话题。一系列服务质价不符、物业只收费不作为、业主委员会不正确履职等物业热点问题让百姓格外关注。近期,在建小区内部分已交付房屋的物业收费问题成为晚报“关注身边的物业”一个新话题。那么,在建小区的物业费该怎么算?

  小区还在建,物业费却按建成小区收取

  “在建的小区就不能收取这么高额的物业费,因为服务内容不全。”这是园树巷康华现代城小区住户们向物业公司集中反映的问题。近日,记者来到康华现代城小区展开调查采访。该小区分期建设,其他楼栋还在建设中,一栋仅有2个单元29层的单体楼已建成,200余户住户已入住。走进小区,道路坑坑洼洼、一辆装满垃圾的拉运车停在院内,在不到几米外就是该小区其他楼栋的在建工地。来来往往的工程车辆、忙忙碌碌的工人,在建区域俨然就是一个热火朝天的工地。“你看,就是这样的环境,物业费还以每月1.6元每平方米的费用收取,对这样不等价的物业服务,我们业主心存疑惑。”小区住户赵先生说道。

  物业服务缺失,不按合同内容履行

  这是一个在建小区有关物业费收取典型的例子,记者了解到,该小区的物业问题不仅在于不等价的物业服务,还存在服务不到位,业主未能享受到物业合同约定的服务内容。记者看到一份业主向物业反映的问题材料,其中对小区存在的基础设施不达标,物业服务不齐全等问题提出了诸多质疑。由于小区还属于在建,小区封闭未达标、绿化率30%的标准未达标、活动休闲场所1500平方米的标准未达标、监控系统等安全防范设施未达标、物业服务人员管理不规范……共4大项31条问题,而这些问题的标准对照均来自“康华现代城业主委托物业合同”。也就是说,该小区签订的物业合同内,详细地说明了有完善的基础设施、标准的物业服务,但是实际中并没有对业主一一兑现。小区业主反映:“业主和物业公司之间的服务和被服务的关系,我们签订了物业合同,缴纳了合同约定的物业费,那么物业公司就该按照物业合同内的服务标准来进行服务,但是现在物业费还是那么高,享受到的物业服务却差之千里。物业服务质量‘打折’了,物业费难道就不相应打折吗?在建小区物业费到底该咋收?”

  “小区虽在建设,当前物业服务已满足现住业主”

  随后,记者来到该小区物业公司青海明旭物业管理有限公司。在向物业公司反映了此次采访的问题后,该物业公司负责人宋总经理回答:“虽然小区还在建设中,但是我们对这栋单体楼业主提供的服务并不差。康华现代城已入住的单体楼是2017年7月交房的,现该单体楼的入住率达70%左右,截至目前有近50户住户未缴2018年至2019年的物业费。其中,针对业主们提出的这些问题,我们能改善的尽量改善,比如保洁、保安等,但是绿化、车位、活动场地等这些硬件还得小区全部建设后才能兑现。”据该负责人介绍,小区现有保洁、保安6名,保洁保障早晚各一次清扫,保安24小时值班,维修人员也是24小时轮班在岗。面对业主们提出的31条问题,物业公司也很“委屈”,“按照现在的服务范围,我们的服务并没有缺失,所以业主们提出的这些问题并非物业公司能解决的”。

  近期,晚报开通的“关注身边的物业”热线收到了诸多类似问题,如天桥相府小区首批住户也属于部分已建成住户,城西区南气象巷锦绣华庭项目也是如此,大部分楼栋还在建,以回迁户为主的两幢楼已交付使用,生活区与施工区混杂,但物业费却是按建成小区的收费标准收取。同一个小区,有的楼栋在建,有的却早已交付使用,这在我市已经不是个例。

  达不到交付条件不得交付使用

  对于在建项目中部分楼栋已交付的情况,业主无法享受完全的物业服务,物业公司也难在没有健全的小区配套,那么在建小区物业收费标准到底该如何界定?到底该不该收物业费?记者采访了西宁市住房保障和房产管理局物业管理科,据该部门工作人员解读:房屋及其配套设施没有达到法定的以及合同约定的交付条件,房地产开发企业不得擅自提前交付;如果小区是分期开发建设的,就要在已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施。对于物业服务收费,那就要看是否按《前期物业合同》约定的服务标准提供了相关服务,如果因为尚未完成全部建设内容致使部分服务无法实施,那就要相应减少收费。但在现实中,物业公司收费按已建成小区的收费标准收取,服务却只提供了满足已交付楼栋的简单服务,其服务内容肯定不齐全。同时,物业公司就连这“半拉子”服务也有不到位的情况,怪不得广大业主反映强烈。

  “不合格小区”业主有权拒收

  那在哪些条件下,小区物业符合入驻条件并开展对应服务?西宁市住房保障和房产管理局物业管理科工作人员解答道:第一,房地产开发商按照法律法规规定和商品房买卖合同的约定,达到交付使用的条件;第二,房地产开发企业要和依法选聘的物业服务企业完成严格的承接查验后,该小区才能正式向业主交付使用。物业服务企业要根据前期物业合同规定的服务标准、服务内容及收费标准,对业主提供质价相符的服务。

  同时,《建设工程质量管理条例》以及《消防法》等相关法律中明确规定了建设项目的交付条件,没有通过竣工验收的房屋不能交付使用。在此,相关部门也提醒广大业主,没有达到合规合法交付条件的小区,业主有权拒绝接收房屋。针对物业服务而言,业主有权监督物业服务的实施,确保物业服务质价相符。

  当前,我市的房地产开发中普遍存在分期开发、各种客观理由下不进行竣工验收备案、长期不办理产权登记手续、不履行承接查验手续等违规现象,导致了物业公司在开展服务过程中,就这些问题与业主产生了各种矛盾,无法得到及时有效的解决,影响物业服务质量。对此,有关部门应该加大监管力度,到底什么样的情况能分期开发建设,是开发企业擅自而为还是有规定在先,长期不办理竣工验收手续而业主入住已有好多年,迟迟无法办理不动产权证,小区工程质量遗留问题无法及时有效处理等,值得关注并加以规范,以切实提升市民幸福感。

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