青海新闻网讯 随着越来越多的市民住进商品房，物业管理也逐步商品化。有了商业化的收费，居民们对物业服务的要求也随之提高。同时，“管理”二字也显得有些尴尬：一些明显有碍他人的行为，物业公司是管理还是不作为？每个小区居民，都有相对应的权利，也有相对应的义务。如何约束有些过度的“权利”，保证业主共同合理的权利？即将推广的《业主临时规约》，比法律更细致的约定，将给业主和物业公司迎刃而解的方法。
案例一：春季到来，家住虎台某小区的沈先生发现，小区的一些住户，开始“合理”利用小区内的小花园。他们用树枝、绳子之类的东西，在花园里圈出“自留地”，在这里种菜。一时间，每栋楼房前的小花园，到处都是“围墙”高矮不一的小菜地，看起来杂乱不堪，破坏了小区里的环境。
天气暖和以来，不少居民就打上小区绿化带的主意。城东区某小区物业公司还在院子公示栏里张贴公示：严禁在小区绿化带种菜，违者后果自负。结果，种菜的照样还在种菜，并没有自负什么严重后果。
案例二：进入3月以来，天气转暖。西宁市城东区某小区开始新年度的绿化。物业工作人员花费了几周时间，给小区内的花园松土，浇水，有些花园内还重新移植了花草。这个小区门口花园以北，是一个弧形设计的小花园，秋冬季，住户们为了少走一两步路，就在花园里踩了一条路。如今，这儿重新种了花草，可有的住户还从这儿走来走去，就是为了省那两步路。
案例三：某个周末，市民叶女士正在家中休息，突然，一阵冲击钻的噪音传了过来。叶女士赶紧从窗户往外一看，发现楼上正在安装户外的晾衣架。叶女士不禁有点郁闷，现在，想在窗户架子上让花草晒晒太阳，说不定接到的是楼上衣服上的滴水了。望着对面楼上好几户在户外的晾衣架，还有这些衣架上五颜六色的衣服、尿布，叶女士更加烦恼：这样装衣架，小区楼面整体外观就越来越杂乱难看。难道，阳台上原本装的晾衣架就真的不够用吗？
案例四：4月13日晚，市民陶女士早早休息了。可11点40左右，她被音响声吵醒。原来，楼上的住户又在“狂欢”。她叹了口气，用被子蒙着头，可音响的声音实在很大。遇到这样的邻居，陶女士很无奈：每到过年，楼上的总是用竹竿挑着鞭炮，从窗户伸出去放，开着窗户，炸开的炮仗都蹦进来了。
案例五：小张经常在小区公示栏里看到各种信息：催缴电费、物业费用的，寻物启事等，可现在，小区那些楼体外部，也经常张贴着小纸片，什么家教信息、售房信息、租房信息等。崭新的小区，崭新的楼体，被张贴的小广告给破坏了。为什么就不能把这些信息张贴到公示栏里呢？
规定：《业主临时规约》第十八条禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或损坏物业公用部位、公用设施设备及相关场地，擅自移动物业公用设施设备；
违章搭建、私设摊点；
在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
擅自在物业公用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动……
解读：住户共有的绿化带，个别人却在这里种菜，影响美观，还造成资源利用的不对等。半夜三更，在自己家听音响、开PARTY，只顾自己的利益，忽略他人的权益。踩踏公共绿化带、在公共场所胡乱张贴、刻画……种种行为危害着小区住户共同的利益，可好像又不属于哪个具体业主或物业公司管理。
随着业主临时公约的推广，这些细节性的问题，将有业主委员会委托给物业公司管理，这样，才能维护业主共同的利益。
案例六：小白住在一楼。住进这个单元不久，他就发现，对门男主人赋闲在家，他们利用一楼的便利，把阳台开辟为小卖店。本来他还挺高兴，想着以后买个什么生活用品比较方便，谁知烦恼却由此而来。每天，对门住户就把这个单元的程控门开着，方便这些“麻客”出入。有一次，小偷从开着的程控门乘虚而入，把他们单元住户地下室的门全撬了，小白放在地下室的一点小东西被搬空了；每天晚上，前来打麻将的人络绎不绝，搓麻将的声音、麻友们的喧闹，常常让小白失眠。
相关条款：《业主临时规约》第十条，业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
解读：自己楼道的程控门，自己想开想关，好像都是自己的事情。但一个单元的程控门却关系着整个单元十来户住户的安全，所以，小白对门的住户，把程控门当成自己私有的，随时开着候客，物业公司和其他住户完全有权制止。
另外，《业主临时规约》是配合新实施的《物权法》制定的，根据《物权法》规定，私自改变房屋用途，把住宅改作商用，也是违法的。
案例七：王女士家住共和南路的某高层。最近，王女士所在单元好像有人在装修。每次，王女士上下班，都能在电梯里看到沙石颗粒，有时候，电梯内壁都沾满了土。这让王女士他们都很烦恼。他们都住进来两年了，怎么还有人在装修，一人装修，影响整个单元住户的卫生。
相关条款：《业主临时规约》第十一条，业主需要装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装修装饰行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
解读：由于各业主的经济状况不同，同一小区甚至同一单元的住户，装修装饰总难免有时间差。所以，在电梯等公共设施使用方面，也总有落差。有些不自觉的住户，在电梯和楼道里遗留下装修垃圾；在别人休息的时候使用电钻等，都危害了业主的公共利益。根据《公约》条款，业主共同的利益才能更有保障。
案例八：市民秦女士楼上的住户一直没有入住，也没有取暖。今年1月份，天气寒冷，楼上住户的暖气设施被冻裂了。刚开始，秦女士家厨房房顶有渗水情况，后来，他们家客厅的墙面也被渗成花脸了。秦女士联系不到楼上住户，只好赶紧联系物业公司，谁知，物业公司也联系不到楼上住户。持续的渗水，把秦女士家“祸害”得厉害。
相关条款：《业主临时规约》第二十二条，发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护，但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方(如所在地居委会和派出所等)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
解读：这条规定对西宁市很多小区相当有针对性。目前，西宁市不少小区的住户并没有完全入住，很多州县住户的房屋，大多数情况下是空置的，由此同现了很多问题，上下水损坏、冬季取暖等。因为部分住户不在，导致这些问题难以解决。第三方介入的方式，可以为这些部分住户不在的小区解决许多实际问题。
记者手记：即将推广的《规约》和相关法规有区别，它更细致、更具体地关注了每个业主在小区生活里的细节利益；另外，它还根据每个小区的特殊情况，制定不少“空缺”条约，方便业主委员会在具体实践时的操作。它不是法规，但它在商品化的物业服务中，显得及时而体贴。(作者：刘慧兰)
